Le contrat de location d’un bien immobilier \u00e0 usage r\u00e9sidentiel \u00e0 caract\u00e8re familial est un contrat selon lequel le locataire s’engage \u00e0 y r\u00e9sider avec les membres de sa famille et quiconque il juge n\u00e9cessaire pour les h\u00e9berger.
\nEn cas de d\u00e9c\u00e8s du locataire ou de son d\u00e9part du bien, le contrat est prolong\u00e9 en faveur de son \u00e9pouse, de ses enfants ou de ses parents r\u00e9sidant avec lui, pour une r\u00e9sidence stable. L’article 29 de la loi n\u00b0 49 de 1977 applique cette r\u00e8gle ind\u00e9pendamment de savoir si le locataire d\u00e9c\u00e9d\u00e9 ou parti \u00e9tait un locataire d’origine ou si le contrat a \u00e9t\u00e9 prolong\u00e9 par la loi en leur faveur.<\/p>\n
La d\u00e9cision d’inconstitutionnalit\u00e9 de l’article 29\/3 de la loi n\u00b0 49 de 1977 n’est valable que s’il n’inclut pas de disposition pour la r\u00e9siliation du contrat de location, que le bailleur est tenu de lib\u00e9rer pour ceux qui ont droit \u00e0 occuper le bien \u00e0 la fin de leur r\u00e9sidence, que ce soit par d\u00e9c\u00e8s ou d\u00e9part. Son impact est que les h\u00e9ritiers du locataire d’origine remplissent les conditions stipul\u00e9es \u00e0 l’article 1\/1 de la loi n\u00b0 6 de 1997. Son impact est que le droit de location est transf\u00e9r\u00e9 d’eux \u00e0 leurs h\u00e9ritiers, conjoints et parents jusqu’au deuxi\u00e8me degr\u00e9 une seule fois apr\u00e8s la mise en \u0153uvre de la loi en question.
\nLa d\u00e9cision du tribunal a rejet\u00e9 la demande de la plaignante, n\u00e9e d’un p\u00e8re \u00e9gyptien, d’obliger les d\u00e9fendeurs \u00e0 lui lib\u00e9rer un contrat de location pour l’appartement en question qui lui a \u00e9t\u00e9 prolong\u00e9 par sa m\u00e8re non \u00e9gyptienne qui \u00e9tait le locataire d’origine.
\nLes b\u00e9n\u00e9ficiaires de la prolongation l\u00e9gale du contrat de location apr\u00e8s le d\u00e9c\u00e8s ou le d\u00e9part du locataire sont ses enfants l\u00e9gitimes, sans exception.
\nLa prolongation du contrat de location apr\u00e8s le d\u00e9c\u00e8s du locataire ou son d\u00e9part du bien est en faveur de son \u00e9pouse, de ses enfants ou de ses parents, comme stipul\u00e9 \u00e0 l’article 29\/1 de la loi n\u00b0 49 de 1977. Ses conditions sont qu’ils r\u00e9sident avec lui dans une r\u00e9sidence stable jusqu’\u00e0 son d\u00e9c\u00e8s ou son d\u00e9part, ind\u00e9pendamment de la dur\u00e9e ou du d\u00e9but de la r\u00e9sidence.
\nLes obligations d\u00e9coulant du contrat de location sont support\u00e9es par les deux parties, et elles peuvent convenir d’arranger des droits pour d’autres.
\nLa condition pour la prolongation du contrat de location apr\u00e8s le d\u00e9c\u00e8s du locataire est que le b\u00e9n\u00e9ficiaire ait une r\u00e9sidence stable avec lui avant son d\u00e9c\u00e8s. L’interruption due \u00e0 un emp\u00eachement temporaire n’emp\u00eache pas la prolongation du contrat apr\u00e8s le d\u00e9c\u00e8s du locataire.
\nLes b\u00e9n\u00e9ficiaires de la prolongation l\u00e9gale du contrat de location remplacent le locataire d’origine apr\u00e8s son d\u00e9c\u00e8s ou son d\u00e9part du bien.
\nLes dispositions g\u00e9n\u00e9rales du contrat de location en droit civil doivent \u00eatre appliqu\u00e9es, \u00e0 l’exception des dispositions \u00e9mises par une l\u00e9gislation sp\u00e9ciale, telle que la prolongation des contrats de location pour les lieux non r\u00e9sidentiels, comme stipul\u00e9 dans la loi n\u00b0 6 de 1997.
\nLe contrat de location conclu dans le but de pratiquer des activit\u00e9s commerciales, industrielles, professionnelles ou artisanales se poursuit apr\u00e8s le d\u00e9c\u00e8s du locataire en faveur de ses h\u00e9ritiers.
\nContrat de location : non-resiliation en cas de d\u00e9c\u00e8s du locataire d’origine ou de d\u00e9part du bien lou\u00e9. Poursuite au profit des b\u00e9n\u00e9ficiaires.
\nLe contrat de location est relatif \u00e0 son objet et \u00e0 ses parties contractantes. L’agent contracte au nom du mandant sans r\u00e9v\u00e9ler au moment de la conclusion du contrat qu’il agit en tant qu’agent.
\nLes dispositions g\u00e9n\u00e9rales du droit civil doivent \u00eatre appliqu\u00e9es lorsque la loi sp\u00e9ciale ne les r\u00e9glemente pas. Le droit du locataire de rester dans le bien lou\u00e9 apr\u00e8s l’expiration du terme du bail.<\/p>\n
Le droit des b\u00e9n\u00e9ficiaires de prolonger le contrat de location en cas de d\u00e9c\u00e8s du locataire est directement d\u00e9riv\u00e9 de la loi.
\nLa r\u00e9sidence stable qui entra\u00eene la prolongation du contrat de location. L’article 21 de la loi n\u00b0 52 de 1969 correspond \u00e0 l’article 29 de la loi n\u00b0 49 de 1977. Il fait r\u00e9f\u00e9rence \u00e0 l’intention du r\u00e9sident de faire du bien lou\u00e9 un foyer et un lieu de r\u00e9sidence habituelle.
\nLe contrat de location soumis \u00e0 la loi sur la location de lieux. La demande d’annulation ou de prolongation par la loi pour une dur\u00e9e ind\u00e9termin\u00e9e est consid\u00e9r\u00e9e comme irrecevable. Le tribunal de premi\u00e8re instance est comp\u00e9tent pour l’entendre.
\nLe contrat de location se poursuit apr\u00e8s le d\u00e9c\u00e8s du locataire lorsqu’il est conclu pour des activit\u00e9s commerciales, industrielles ou professionnelles en faveur de tous les h\u00e9ritiers qui utilisent le bien dans la m\u00eame activit\u00e9 sp\u00e9cifi\u00e9e dans le contrat. Il n’est pas n\u00e9cessaire que le b\u00e9n\u00e9ficiaire pratique l’activit\u00e9 lui-m\u00eame. Il suffit qu’un des autres b\u00e9n\u00e9ficiaires ou d’autres le repr\u00e9sentent.
\nLe contrat de location d’un bien immobilier r\u00e9sidentiel conclu en faveur d’un \u00e9tranger. L’article 17 de la loi n\u00b0 136 de 1981 limite le b\u00e9n\u00e9fice de la prolongation l\u00e9gale du contrat \u00e0 ceux sp\u00e9cifi\u00e9s dans la loi et dans les conditions sp\u00e9cifi\u00e9es. Son effet est que seuls ils peuvent en b\u00e9n\u00e9ficier, m\u00eame s’ils ont la nationalit\u00e9 \u00e9gyptienne.
\nLa description du bien au moment de la conclusion du contrat est essentielle. Si le contrat est r\u00e9sili\u00e9 ou expire et qu’un nouveau contrat est conclu entre les m\u00eames parties contractantes, la nature du bien doit \u00eatre sp\u00e9cifi\u00e9e au moment du dernier contrat. La construction de b\u00e2timents pendant la dur\u00e9e du contrat pr\u00e9c\u00e9dent. Le nouveau contrat est consid\u00e9r\u00e9 applicable \u00e0 un lieu soumis \u00e0 la loi sur la location de lieux et prolong\u00e9 pour une dur\u00e9e ind\u00e9termin\u00e9e.
\nLa d\u00e9cision de justice d’expulsion est fond\u00e9e sur le fait que le bien lou\u00e9 est un terrain vacant sans examiner cette d\u00e9fense comme il se doit et sans r\u00e9pondre \u00e0 l’argument soulev\u00e9 par le demandeur de l’irrecevabilit\u00e9 de la demande. C’est une lacune et une invalidit\u00e9.
\nLa prolongation du contrat de location au profit de l’\u00e9pouse, des enfants ou des parents du locataire qui ont une r\u00e9sidence stable avec lui avant son d\u00e9c\u00e8s ou son d\u00e9part du bien. L’interruption temporaire n’emp\u00eache pas la prolongation du contrat s’il y avait une r\u00e9sidence stable avant.
\nLa r\u00e9sidence stable qui entra\u00eene la prolongation du contrat de location est mentionn\u00e9e \u00e0 l’article 29 de la loi n\u00b0 49 de 1977. Il fait r\u00e9f\u00e9rence \u00e0 l’intention du r\u00e9sident de faire du bien lou\u00e9 un foyer et un lieu de r\u00e9sidence habituelle, qui est implicite et d\u00e9duit par le r\u00e9sident.
\nLa prolongation du contrat de location au profit des b\u00e9n\u00e9ficiaires apr\u00e8s le d\u00e9c\u00e8s du locataire ou son d\u00e9part du bien est soumise \u00e0 la condition que le contrat soit encore en vigueur au moment du d\u00e9part et n’ait pas \u00e9t\u00e9 r\u00e9sili\u00e9 par une d\u00e9cision de justice ou un accord.<\/p>\n
La demande des locataires devant le tribunal pour la prolongation du contrat de location de l’appartement en litige, qu’ils ont habit\u00e9 avec leur m\u00e8re pendant la vie de leur p\u00e8re locataire d’origine, est soutenue par leur documentation en tant que preuve. C’est une d\u00e9fense substantielle.<\/p>\n
Le re\u00e7u \u00e9mis par le propri\u00e9taire pour le paiement du loyer plus l’augmentation l\u00e9gale pour la location \u00e0 l’int\u00e9rieur est consid\u00e9r\u00e9 comme une d\u00e9claration du locataire de ce bail. La condition est que la location \u00e0 l’int\u00e9rieur ne soit pas utilis\u00e9e pour l’une des licences autoris\u00e9es par le l\u00e9gislateur sans le consentement du propri\u00e9taire.<\/p>\n
La d\u00e9claration du propri\u00e9taire au locataire concernant la location \u00e0 l’int\u00e9rieur continue d’\u00eatre contraignante pour le nouveau propri\u00e9taire sans avoir besoin d’acceptation ou de preuve de la date, conform\u00e9ment \u00e0 l’article 30 de la loi n\u00b0 49 de 1977.<\/p>\n
Le contrat de location conclu pour des activit\u00e9s commerciales, industrielles, professionnelles ou artisanales se poursuit apr\u00e8s le d\u00e9c\u00e8s du locataire en faveur de ses h\u00e9ritiers, \u00e0 partir de la date de l’entr\u00e9e en vigueur de la loi n\u00b0 49 de 1977. La condition est qu’ils utilisent la propri\u00e9t\u00e9 dans la m\u00eame activit\u00e9 sp\u00e9cifi\u00e9e dans le contrat pendant la dur\u00e9e de vie du locataire au moment de la prolongation.<\/p>\n
La continuation de la r\u00e9sidence de l’\u00e9pouse et des enfants dans la propri\u00e9t\u00e9 lou\u00e9e est v\u00e9rifi\u00e9e en prouvant que leur r\u00e9sidence a commenc\u00e9 correctement et a respect\u00e9 ses conditions. L’interruption de la r\u00e9sidence pour une raison temporaire n’emp\u00eache pas sa continuation tant que le b\u00e9n\u00e9ficiaire n’a pas explicitement ou implicitement abandonn\u00e9 en prenant une position qui ne laisse aucun doute sur son intention de mettre fin \u00e0 la r\u00e9sidence.<\/p>\n
Les r\u00e9sidents qui ont le droit de b\u00e9n\u00e9ficier de la prolongation l\u00e9gale sont ceux qui ont v\u00e9cu avec le locataire et partag\u00e9 la propri\u00e9t\u00e9 lou\u00e9e. Ils ne sont pas responsables de toutes les obligations pendant leur participation \u00e0 la propri\u00e9t\u00e9 lou\u00e9e. Leurs droits en vertu de la relation de location leur sont transf\u00e9r\u00e9s apr\u00e8s la mort du locataire ou le d\u00e9part de la propri\u00e9t\u00e9.<\/p>\n
L’expiration du jugement qui nie la r\u00e9sidence stable de la demanderesse dans la propri\u00e9t\u00e9 litigieuse avec son p\u00e8re jusqu’\u00e0 sa mort, malgr\u00e9 ses responsabilit\u00e9s de soins pour son p\u00e8re malade, conduit \u00e0 la corruption du jugement en se basant sur le t\u00e9moignage de t\u00e9moins contre elle. Bien qu’un des t\u00e9moins ait reconnu la voir quotidiennement et n’ait pas ni\u00e9 sa relation avec son p\u00e8re, indiquant son intention de faire de la propri\u00e9t\u00e9 sa maison. La d\u00e9cision du tribunal, qui a confirm\u00e9 la d\u00e9cision du tribunal inf\u00e9rieur selon laquelle la r\u00e9sidence de la demanderesse \u00e9tait temporaire, est une erreur, une lacune et une corruption dans le raisonnement.<\/p>\n
L’expiration du jugement contest\u00e9 entra\u00eene l’effet r\u00e9troactif du jugement rendu sur l’inconstitutionnalit\u00e9 de l’article 29 de la loi n\u00b0 49 de 1977 concernant la r\u00e9siliation du contrat de location pour les proches. Ce n’est pas une erreur.<\/p>\n
Ceux qui b\u00e9n\u00e9ficient de la propri\u00e9t\u00e9 lou\u00e9e ont le droit d’y rester apr\u00e8s la mort du locataire, qu’ils soient des proches ou non, \u00e0 condition qu’ils aient r\u00e9sid\u00e9<\/p>\n
Leur droit de rester dans la propri\u00e9t\u00e9 et de b\u00e9n\u00e9ficier de la prolongation l\u00e9gale apr\u00e8s l’expiration du bail est garanti, \u00e0 condition qu’ils aient r\u00e9sid\u00e9 en continu depuis le d\u00e9but du bail et que la propri\u00e9t\u00e9 soit adapt\u00e9e \u00e0 l’habitation.<\/p>\n
L’engagement du propri\u00e9taire de r\u00e9diger un contrat de location pour ceux qui ont droit de remplacer le locataire lorsque les conditions sont remplies est pr\u00e9vu par l’article 152 du Code civil et l’article 29 de la loi n\u00b0 49 de 1977. Son effet est que l’occupant de la propri\u00e9t\u00e9 peut s’appuyer sur lui pour prouver que la relation locative n’a pas pris fin.<\/p>\n
Le contrat de location se poursuit en faveur des proches du locataire qui ont r\u00e9sid\u00e9 avec lui avant son d\u00e9c\u00e8s en vertu de l’article 29 de la loi n\u00b0 49 de 1977. La r\u00e9sidence stable coutumi\u00e8re est le sens recherch\u00e9. Son effet est la contestation de la prolongation du contrat pour ceux qui y ont droit. Elle peut \u00eatre divis\u00e9e.<\/p>\n
Le contrat de location ne prend pas fin \u00e0 la mort du locataire pour la propri\u00e9t\u00e9 lou\u00e9e et se poursuit au profit des b\u00e9n\u00e9ficiaires en vertu de l’article 29\/1 de la loi n\u00b0 49 de 1977. La r\u00e9sidence qui conduit \u00e0 la prolongation l\u00e9gale du contrat de location est celle qui est stable jusqu’\u00e0 la mort ou l’abandon. La r\u00e9sidence temporaire et transitoire ne compte pas. Son \u00e9valuation est \u00e0 la discr\u00e9tion du tribunal tant qu’il \u00e9tablit des raisons valables pour sa d\u00e9cision.<\/p>\n
Le jugement sur l’inconstitutionnalit\u00e9 d’une disposition juridique non fiscale ou non r\u00e9glementaire a pour effet qu’il ne peut \u00eatre appliqu\u00e9 \u00e0 partir du jour suivant sa publication dans le journal officiel. Ce retrait s’applique aux faits et positions juridiques ant\u00e9rieurs, m\u00eame si l’affaire est en instance devant la Cour de cassation. Cela est pr\u00e9vu par les articles 175 et 178 de la Constitution et l’article 49 de la loi de la Cour constitutionnelle supr\u00eame.<\/p>\n
Le jugement de la Cour constitutionnelle sur l’inconstitutionnalit\u00e9 de l’article 29 de la loi n\u00b0 49 de 1977 concernant la location et la vente de biens et la r\u00e9glementation de la relation entre le bailleur et le locataire a pour effet que le contrat de location ne peut \u00eatre prolong\u00e9 au partenaire du locataire. La condition est que le bail soit r\u00e9sili\u00e9.<\/p>\n
Le jugement de la Cour constitutionnelle d\u00e9clarant l’inconstitutionnalit\u00e9 de l’article 29 de la loi n\u00b0 49 de 1977 concernant les proches jusqu’au troisi\u00e8me degr\u00e9 d’affinit\u00e9 a pour effet que la prolongation l\u00e9gale du contrat de location est limit\u00e9e aux personnes mentionn\u00e9es exclusivement dans le premier paragraphe de cet article.<\/p>\n
Le contrat de location conclu dans le but de r\u00e9aliser une activit\u00e9 commerciale, industrielle, professionnelle ou artisanale se poursuit au profit des b\u00e9n\u00e9ficiaires. Sa port\u00e9e est leur utilisation de la propri\u00e9t\u00e9 pour la m\u00eame activit\u00e9 que le locataire d’origine a men\u00e9e conform\u00e9ment au contrat pendant sa vie au moment de la prolongation. Les articles 1, 4, 5, 6 et 6bis de la loi n\u00b0 6 de 1997 pr\u00e9voient le droit des h\u00e9ritiers de changer l’activit\u00e9, \u00e0 condition qu’elle ne soit pas destin\u00e9e \u00e0 tromper ou nuire \u00e0 la s\u00e9curit\u00e9 du b\u00e2timent ou de ses occupants. “Un exemple de sous-location d\u00e9fectueuse.”<\/p>\n
Le jugement de la Cour constitutionnelle d\u00e9clarant l’inconstitutionnalit\u00e9 de l’article 29 de la loi n\u00b0 49 de 1977 concernant les proches jusqu’au troisi\u00e8me degr\u00e9 d’affinit\u00e9 a pour effet que la prolongation l\u00e9gale du contrat de location est limit\u00e9e aux personnes mentionn\u00e9es exclusivement dans le premier paragraphe de cet article. La validit\u00e9 du jugement contest\u00e9, qui met fin \u00e0 la relation locative et livre la propri\u00e9t\u00e9 litigieuse, est juridiquement valable quel que soit l’avis \u00e0 son sujet.
\nLe droit d’un mineur \u00e0 la prolongation l\u00e9gale du contrat de location est un droit personnel. Le tuteur ne peut y renoncer sans l’autorisation du tribunal.
\nQu’est-ce que la prolongation l\u00e9gale du contrat de location ?
\nLe contrat de location est l’un des contrats \u00e0 titre on\u00e9reux r\u00e9gis par les r\u00e8gles g\u00e9n\u00e9rales des contrats en g\u00e9n\u00e9ral, en plus des r\u00e8gles sp\u00e9ciales du contrat de location stipul\u00e9es dans le Code civil.
\nEn g\u00e9n\u00e9ral, un contrat est l’engagement d’une partie r\u00e9sultant de l’acceptation de l’autre partie et de leur accord sur une question qui produit un effet sur l’objet du contrat, et il entra\u00eene l’obligation de chaque partie de remplir ce qui est d\u00fb \u00e0 l’autre 1.
\nLa location est l’octroi du b\u00e9n\u00e9fice du locataire de la propri\u00e9t\u00e9 lou\u00e9e pour une certaine p\u00e9riode en \u00e9change d’une compensation connue 2. L’objet de la location est le b\u00e9n\u00e9fice, et sa livraison est r\u00e9alis\u00e9e par la livraison de son emplacement 3.
\nIl peut \u00eatre d\u00e9duit de la d\u00e9finition du contrat de location que ses \u00e9l\u00e9ments essentiels sont : la propri\u00e9t\u00e9 lou\u00e9e, le loyer et la dur\u00e9e.
\nIl convient de noter que les deux derniers \u00e9l\u00e9ments sont interd\u00e9pendants, et par cons\u00e9quent, le bail est un contrat continu, et le loyer correspond \u00e0 la p\u00e9riode d’utilisation. Le contrat de location est un contrat \u00e0 dur\u00e9e d\u00e9termin\u00e9e car le temps est un \u00e9l\u00e9ment essentiel en lui et d\u00e9termine la port\u00e9e du contrat. Il r\u00e9pond au b\u00e9n\u00e9fice, et le temps d\u00e9termine la quantit\u00e9 de ce b\u00e9n\u00e9fice.
\nPar cons\u00e9quent, la sp\u00e9cification de la dur\u00e9e d’un contrat de location est l’un des \u00e9l\u00e9ments essentiels du contrat. L’article 658 du Code civil stipule que “le contrat de location est conclu pour une dur\u00e9e d\u00e9termin\u00e9e”. Ces dispositions exigent \u00e9galement que la p\u00e9riode de location soit Si le contrat de location ne sp\u00e9cifie pas de dur\u00e9e et que le contrat est conclu pour un loyer sp\u00e9cifique par unit\u00e9 de temps, il est automatiquement renouvel\u00e9 pour les deux parties \u00e0 la fin de chaque unit\u00e9 de temps, et chaque partie peut y mettre fin \u00e0 la fin de chaque unit\u00e9 de temps. Le contrat de location prend fin lorsque la p\u00e9riode sp\u00e9cifi\u00e9e dans le contrat expire, sauf si le renouvellement automatique est stipul\u00e9.
\nLorsque la p\u00e9riode de location expire et n’est pas renouvel\u00e9e, le locataire doit rendre la propri\u00e9t\u00e9 lou\u00e9e au propri\u00e9taire dans le m\u00eame \u00e9tat que lorsqu’il l’a re\u00e7ue. S’il la conserve sans droit, il est tenu de payer le loyer \u00e9quivalent et de compenser les dommages \u00e9ventuels.
\nSi le locataire continue \u00e0 utiliser la propri\u00e9t\u00e9 lou\u00e9e sans droit apr\u00e8s l’expiration de la p\u00e9riode de location, il est tenu de payer le loyer pour la p\u00e9riode d’utilisation et de compenser le propri\u00e9taire pour tout dommage.
\nCependant, en 1953, le l\u00e9gislateur jordanien est intervenu pour prot\u00e9ger le locataire et a promulgu\u00e9 des dispositions dans la loi sur les propri\u00e9taires et les locataires qui s’\u00e9cartent des r\u00e8gles g\u00e9n\u00e9rales des contrats. Le locataire a eu le droit de continuer \u00e0 occuper la propri\u00e9t\u00e9 lou\u00e9e apr\u00e8s la fin de la p\u00e9riode de location contractuelle, malgr\u00e9 tout accord contraire. Cela est connu sous le nom de prolongation l\u00e9gale du bail, o\u00f9 le contrat de location continue d’exister et le loyer continue d’\u00eatre pay\u00e9 dans les m\u00eames conditions, tant qu’il n’y a pas de motif d’expulsion.
\nSelon cet article, le locataire a le droit de continuer \u00e0 occuper la propri\u00e9t\u00e9 lou\u00e9e, m\u00eame si le contrat de location sp\u00e9cifie une dur\u00e9e. La loi est plus forte que le contrat.
\nL’intervention du l\u00e9gislateur \u00e0 l’\u00e9poque \u00e9tait sans aucun doute n\u00e9cessaire pour prot\u00e9ger la stabilit\u00e9 du locataire, compte tenu des conditions sociales et \u00e9conomiques que traversait le pays, ce qui a incit\u00e9 le l\u00e9gislateur \u00e0 intervenir pour prot\u00e9ger le locataire et garantir sa stabilit\u00e9 dans la propri\u00e9t\u00e9 qu’il occupe.
\nEn 2000, dans le cadre de la loi n\u00b0 30 de 2000, qui a modifi\u00e9 la loi n\u00b0 16 de 1994 concernant les propri\u00e9taires et les locataires, le l\u00e9gislateur a abrog\u00e9 son intervention dans la volont\u00e9 des parties contractantes en ce qui concerne les contrats conclus apr\u00e8s l’entr\u00e9e en vigueur de la nouvelle modification. Ces contrats sont d\u00e9sormais soumis aux dispositions g\u00e9n\u00e9rales des contrats en g\u00e9n\u00e9ral et des contrats de location en particulier, tel que stipul\u00e9 par l’article 5 de la loi. Le contrat de location expire \u00e0 la fin de la p\u00e9riode convenue, et en raison de cette modification, il n’y a plus de probl\u00e8me avec tous les contrats qui ont \u00e9t\u00e9 conclus ou seront conclus apr\u00e8s l’application de la loi de 2000. Les citoyens sont devenus conscients des aspects positifs et n\u00e9gatifs de la dur\u00e9e du contrat qu’ils ont accept\u00e9, ce qui signifie que les litiges futurs pour ces contrats ont \u00e9t\u00e9 r\u00e9gl\u00e9s.<\/p>\n
Cependant, la loi a maintenu la protection en place pour les anciens contrats conclus avant le 31 ao\u00fbt 2000, date \u00e0 laquelle la modification de la loi sur les propri\u00e9taires et les locataires est entr\u00e9e en vigueur. Le locataire est oblig\u00e9 d’occuper la propri\u00e9t\u00e9 lou\u00e9e jusqu’au 31 d\u00e9cembre 2010, et ces contrats prennent fin \u00e0 cette date.
\nSelon la derni\u00e8re modification de la loi, \u00e0 la fin de la p\u00e9riode de location, le locataire est tenu de rendre la propri\u00e9t\u00e9 lou\u00e9e au propri\u00e9taire conform\u00e9ment \u00e0 l’article 658 du Code civil. Ainsi, la propri\u00e9t\u00e9 lou\u00e9e doit \u00eatre restitu\u00e9e \u00e0 la fin de la p\u00e9riode convenue pour les contrats conclus apr\u00e8s l’entr\u00e9e en vigueur de la derni\u00e8re modification, ou \u00e0 la fin de la p\u00e9riode sp\u00e9cifi\u00e9e par la loi, qui est jusqu’au 31 d\u00e9cembre 2010, ou si le contrat prend fin avant son expiration en raison de l’incapacit\u00e9 de l’une des parties \u00e0 remplir ses obligations ou pour toute autre raison.
\nCependant, mettre fin \u00e0 tous les anciens contrats en une seule fois et le m\u00eame jour, comme le pr\u00e9voit l’article 5 de la loi actuelle, aura sans aucun doute des r\u00e9percussions \u00e9conomiques et sociales en raison des litiges qui surgiront entre les parties au contrat. Ces contrats concernent soit le lieu de travail, soit le lieu de r\u00e9sidence du locataire, qui sont tous deux des questions qui ne peuvent \u00eatre n\u00e9glig\u00e9es.
\nLa d\u00e9cision de la Cour constitutionnelle supr\u00eame, rendue le 3 novembre 2002, concernant la prolongation du loyer r\u00e9sidentiel aux enfants et aux proches, a suscit\u00e9 un long d\u00e9bat parmi certains chroniqueurs. Il y avait un sentiment g\u00e9n\u00e9ral de confusion d’une part et de peur d’autre part. La r\u00e9alit\u00e9 est que la d\u00e9cision de la Cour constitutionnelle supr\u00eame ne peut \u00eatre comprise qu’\u00e0 la lumi\u00e8re des r\u00e8gles de conflit de lois \u00e0 l’\u00e9poque cit\u00e9e par la cour. La meilleure fa\u00e7on de comprendre l’impact de cette d\u00e9cision importante dans l’histoire de la l\u00e9gislation exceptionnelle r\u00e9gissant les contrats de location r\u00e9sidentiels est de pr\u00e9senter d’abord le probl\u00e8me qui a \u00e9t\u00e9 pr\u00e9sent\u00e9 \u00e0 la cour et sur lequel la d\u00e9cision a \u00e9t\u00e9 rendue, puis de pr\u00e9senter comment cette d\u00e9cision est appliqu\u00e9e \u00e0 d’autres cas conform\u00e9ment au libell\u00e9 et \u00e0 la raison de la d\u00e9cision.
\nPremi\u00e8rement : Le probl\u00e8me qui a \u00e9t\u00e9 pr\u00e9sent\u00e9 \u00e0 la Cour : Comme on le sait, il n’est pas possible de recourir directement \u00e0 la Cour constitutionnelle pour examiner la constitutionnalit\u00e9 des lois et des r\u00e9glementations. Il doit plut\u00f4t y avoir un diff\u00e9rend devant une autre autorit\u00e9 judiciaire, et l’une des parties doit soulever la question de l’inconstitutionnalit\u00e9 d’une disposition qui doit leur \u00eatre appliqu\u00e9e. Si le tribunal devant lequel le diff\u00e9rend est pr\u00e9sent\u00e9 estime que l’argument soulev\u00e9 est s\u00e9rieux, il suspend la proc\u00e9dure devant lui et permet \u00e0 la partie qui a soulev\u00e9 l’argument de d\u00e9poser une action constitutionnelle devant la Cour constitutionnelle dans un d\u00e9lai de trois mois. Il convient de noter que le tribunal devant lequel le diff\u00e9rend est pr\u00e9sent\u00e9 a le pouvoir de renvoyer l’affaire \u00e0 la Cour constitutionnelle elle-m\u00eame pour examiner la constitutionnalit\u00e9 de la disposition qui doit \u00eatre appliqu\u00e9e si un jugement constitutionnel a \u00e9t\u00e9 rendu le 3 novembre 2002, publi\u00e9 dans le Journal officiel n\u00b0 46 le 14 novembre 2002. Dans l’affaire qui a \u00e9t\u00e9 l’objet du jugement constitutionnel, il s’agissait d’une action d’expulsion intent\u00e9e par le propri\u00e9taire d’un appartement lou\u00e9 en 1957 aux h\u00e9ritiers Dans le cadre d’une proc\u00e9dure d’expulsion intent\u00e9e par le propri\u00e9taire d’un appartement lou\u00e9 \u00e0 une personne d\u00e9c\u00e9d\u00e9e en 1969, les h\u00e9ritiers r\u00e9sidant dans l’appartement lou\u00e9 ont d\u00e9pos\u00e9 une action subsidiaire obligeant le propri\u00e9taire \u00e0 conclure un contrat de location en vertu de l’article 29 de la loi n\u00b0 49 de 1977, qui stipule que le contrat de location d’un logement ne prend pas fin en cas de d\u00e9c\u00e8s du locataire ou de son d\u00e9part si son conjoint, ses enfants ou l’un de ses parents qui r\u00e9sidaient avec lui jusqu’\u00e0 son d\u00e9c\u00e8s ou son d\u00e9part reste dans le logement.
\nPremier paragraphe : Le contrat de location d’un logement ne prend pas fin en cas de d\u00e9c\u00e8s du locataire ou de son d\u00e9part si son conjoint, ses enfants ou l’un de ses parents qui r\u00e9sidaient avec lui jusqu’\u00e0 son d\u00e9c\u00e8s ou son d\u00e9part reste dans le logement.
\nTroisi\u00e8me paragraphe: Dans tous les cas, le bailleur est tenu de conclure un contrat de location pour ceux qui ont le droit de continuer \u00e0 occuper le logement, et ces occupants sont li\u00e9s par les termes du contrat par solidarit\u00e9.
\nLe tribunal de premi\u00e8re instance de Cairo North a rejet\u00e9 une action d’expulsion et a oblig\u00e9 les bailleurs \u00e0 conclure un contrat de location pour les h\u00e9ritiers du locataire original dans un litige concernant un appartement conform\u00e9ment \u00e0 l’article 29 de la loi n\u00b0 49 de 1977, ce qui a incit\u00e9 les bailleurs \u00e0 interjeter appel en affirmant l’inconstitutionnalit\u00e9 de l’article 29 susmentionn\u00e9. Lorsque la cour d’appel a jug\u00e9 l’argument s\u00e9rieux, elle a autoris\u00e9 les bailleurs \u00e0 d\u00e9poser une action constitutionnelle devant la Cour constitutionnelle, ce qu’ils ont fait le 27 juin 1996, en affirmant que la disposition de l’article 29 viole la loi islamique et la Constitution, qui prot\u00e8ge la propri\u00e9t\u00e9 priv\u00e9e et contredit le principe de solidarit\u00e9 sociale.
\nDans cette affaire, la Cour constitutionnelle a \u00e9t\u00e9 appel\u00e9e \u00e0 examiner les objections soulev\u00e9es contre les premier et troisi\u00e8me paragraphes de l’article 29 de la loi n\u00b0 49 de 1977. La Cour constitutionnelle supr\u00eame a examin\u00e9 la question sous deux angles : le premier \u00e9tait d’examiner chaque paragraphe de l’article 29 s\u00e9par\u00e9ment. Le deuxi\u00e8me \u00e9tait d’examiner l’application parall\u00e8le et cons\u00e9cutive des deux paragraphes en m\u00eame temps. Dans le premier cas, la Cour constitutionnelle supr\u00eame a estim\u00e9 que le premier paragraphe de l’article 29 de la loi n\u00b0 39 de 1947 est constitutionnellement valide et reste valable dans sa forme originale, qui stipule que le contrat de location d’un logement ne prend pas fin en cas de d\u00e9c\u00e8s du locataire ou de son d\u00e9part si son conjoint, ses enfants ou l’un de ses parents qui r\u00e9sidaient avec lui jusqu’\u00e0 son d\u00e9c\u00e8s ou son d\u00e9part reste dans le logement. La Cour constitutionnelle supr\u00eame a \u00e9galement estim\u00e9 que si le troisi\u00e8me paragraphe de l’article 29 est consid\u00e9r\u00e9 isol\u00e9ment, il est \u00e9galement constitutionnellement valide, car sa formulation ne d\u00e9passe pas les limites du premier paragraphe, que la Cour a jug\u00e9 constitutionnel.
\nImm\u00e9diatement et sans pr\u00e9ambule, la Cour constitutionnelle a examin\u00e9 le troisi\u00e8me paragraphe conjointement avec le premier paragraphe et a jug\u00e9 que le texte \u00e9tait inconstitutionnel car il aurait d\u00fb inclure une disposition stipulant que le contrat de location des h\u00e9ritiers doit prendre fin lorsque le dernier membre des h\u00e9ritiers, que ce soit par d\u00e9c\u00e8s ou d\u00e9part, cesse de r\u00e9sider dans le logement. La Cour constitutionnelle supr\u00eame a La justification de cette d\u00e9cision surprenante a \u00e9t\u00e9 donn\u00e9e en affirmant qu’un contrat de location est par nature temporaire et que l’application du troisi\u00e8me paragraphe sans indiquer la fin du contrat en cas de d\u00e9c\u00e8s ou de d\u00e9part de la personne pour laquelle le contrat a \u00e9t\u00e9 prolong\u00e9 validerait le contrat de location, ce qui violerait la protection constitutionnelle des droits de propri\u00e9t\u00e9. Cette d\u00e9cision inattendue a confondu les interpr\u00e8tes et a alarm\u00e9 de nombreuses personnes, y compris la Cour constitutionnelle elle-m\u00eame. La cour a donc utilis\u00e9 l’une des exceptions qui lui sont permises et a limit\u00e9 son jugement aux faits ult\u00e9rieurs \u00e0 la date de publication du jugement dans la Gazette officielle, ce qui nous oblige \u00e0 d\u00e9terminer la port\u00e9e de l’application du jugement en appliquant les r\u00e8gles de conflit de lois dans le temps.
\nEnsuite, l’application de la d\u00e9cision constitutionnelle dans le temps n\u00e9cessite trois solutions diff\u00e9rentes selon que chaque cas s’est produit avant ou apr\u00e8s le 15 novembre 2002. La d\u00e9cision rendue le 4 novembre 2002 a \u00e9t\u00e9 publi\u00e9e dans la Gazette officielle le 14 novembre 2002 et est entr\u00e9e en vigueur le lendemain, le 15 novembre 2002.
\nLe premier cas concerne les enfants, les conjoints et les parents du locataire original d\u00e9c\u00e9d\u00e9 avant ou le 15 novembre 2002 et qui ont pu obtenir un nouveau contrat de location du propri\u00e9taire, qui pourrait \u00e9galement inclure les petits-enfants du locataire original.
\nLe deuxi\u00e8me cas est similaire au premier, \u00e0 l’exception que les personnes r\u00e9sidant avec le locataire original n’ont pas pu obtenir un nouveau contrat de location du propri\u00e9taire apr\u00e8s son d\u00e9c\u00e8s mais continuent de r\u00e9sider dans le bien lou\u00e9 sans accord \u00e9crit.
\nLe troisi\u00e8me cas concerne le locataire original qui \u00e9tait en vie le 15 novembre 2002 et qui r\u00e9sidait avec ses enfants, son conjoint et ses parents, et ces personnes ont continu\u00e9 \u00e0 r\u00e9sider dans la propri\u00e9t\u00e9 apr\u00e8s son d\u00e9c\u00e8s ou son d\u00e9part apr\u00e8s le 15 novembre 2002, m\u00eame s’il ne s’agissait que d’un jour.
\nLa d\u00e9cision de la Cour constitutionnelle a \u00e9tabli que tous les contrats conclus avant le 15 novembre 2002 \u00e9taient soumis au troisi\u00e8me paragraphe de l’article 29 de la loi n\u00b0 49 de 1977. Par cons\u00e9quent, tous les contrats qui auraient d\u00fb \u00eatre conclus en vertu de ce paragraphe mais qui ne l’ont pas \u00e9t\u00e9 sont consid\u00e9r\u00e9s comme valides et restent en vigueur, produisant tous leurs effets juridiques, conform\u00e9ment au texte du troisi\u00e8me paragraphe de l’article 29.
\nCela signifie que dans le premier cas, o\u00f9 les enfants et les conjoints r\u00e9sidant dans la propri\u00e9t\u00e9 ont obtenu un nouveau contrat de location, ils peuvent continuer \u00e0 r\u00e9sider dans la propri\u00e9t\u00e9 et leurs enfants, conjoints et parents peuvent b\u00e9n\u00e9ficier de la prolongation du contrat de location, tout comme si la Cour constitutionnelle n’avait pas rendu sa d\u00e9cision.
\nLa m\u00eame r\u00e8gle s’applique au deuxi\u00e8me cas, o\u00f9 les r\u00e9sidents n’ont pas pu obtenir un nouveau contrat de location apr\u00e8s le d\u00e9c\u00e8s du locataire original avant le 15 novembre 2002, ce qui signifie qu’il y a un contrat fictif, tel qu’exprim\u00e9 par la Cour constitutionnelle en tant que jugement contractuel, et ces r\u00e9sidents peuvent continuer \u00e0 b\u00e9n\u00e9ficier de la prolongation l\u00e9gale du contrat de location telle que stipul\u00e9e dans l’article 29 de la loi n\u00b0 49 de 1977 dans sa version ant\u00e9rieure \u00e0 la d\u00e9cision constitutionnelle entr\u00e9e en vigueur le 15 novembre 2002.<\/p>\n
Quant au troisi\u00e8me cas, o\u00f9 la d\u00e9cision s’applique imm\u00e9diatement et directement, m\u00eame si le locataire original \u00e9tait en vie et r\u00e9sidait dans la propri\u00e9t\u00e9 lou\u00e9e avec ses enfants, son conjoint et ses parents le 15 novembre 2002, qu’il ait continu\u00e9 \u00e0 y vivre apr\u00e8s cette date ou qu’il ait c\u00e9d\u00e9 la propri\u00e9t\u00e9 \u00e0 ses enfants, conjoint et parents qui vivaient avec lui \u00e0 cette date, ces personnes peuvent continuer \u00e0 r\u00e9sider mais ne peuvent pas h\u00e9riter du contrat de location.
\nIls ne peuvent b\u00e9n\u00e9ficier de la prolongation l\u00e9gale du contrat de location que jusqu’\u00e0 leur d\u00e9c\u00e8s ou leur d\u00e9part, mais leurs enfants ou petits-enfants ne peuvent pas h\u00e9riter du contrat de location. Par cons\u00e9quent, si nous avons un fils, une fille, un conjoint et une m\u00e8re vivant dans la propri\u00e9t\u00e9 lou\u00e9e au moment du d\u00e9c\u00e8s du locataire original, qui survient apr\u00e8s le 15 novembre 2002, ils ont tous le droit de continuer \u00e0 r\u00e9sider dans la propri\u00e9t\u00e9. Cependant, si l’un d’entre eux d\u00e9c\u00e8de et a des enfants ou des conjoints, ces enfants ou conjoints, qui appartiennent \u00e0 la deuxi\u00e8me g\u00e9n\u00e9ration, ne peuvent pas b\u00e9n\u00e9ficier de la prolongation l\u00e9gale du contrat de location.
\nCela signifie que la prolongation l\u00e9gale du contrat est limit\u00e9e \u00e0 la premi\u00e8re g\u00e9n\u00e9ration qui reste en vie apr\u00e8s le d\u00e9c\u00e8s du locataire original, et que la deuxi\u00e8me g\u00e9n\u00e9ration, qui comprend les enfants et les conjoints de la premi\u00e8re g\u00e9n\u00e9ration, ne peut pas en b\u00e9n\u00e9ficier. C’est notre interpr\u00e9tation de la d\u00e9cision constitutionnelle sur la non-h\u00e9ritabilit\u00e9 des contrats de location, et les opinions peuvent diff\u00e9rer quant \u00e0 l’\u00e9quit\u00e9 ou \u00e0 l’ad\u00e9quation des solutions fournies par la d\u00e9cision. Cependant, cela n\u00e9cessite l’intervention du l\u00e9gislateur pour adopter une l\u00e9gislation compl\u00e8te qui soit compatible avec les conditions sociales et les \u00e9volutions structurelles de la soci\u00e9t\u00e9 \u00e9gyptienne et qui soit conforme aux r\u00e8gles r\u00e9gissant l’h\u00e9ritage des baux de lieux non r\u00e9sidentiels telles que pr\u00e9vues par la loi n\u00b0 6 de 1997.
\nR\u00e9sum\u00e9 de la r\u00e8gle :
\nSelon les dispositions de la loi n\u00b0 49 de 1977, le contrat de location pour usage commercial, industriel, professionnel ou artisanal s’\u00e9tend aux h\u00e9ritiers du locataire original apr\u00e8s leur d\u00e9c\u00e8s pour la m\u00eame activit\u00e9 que celle dans laquelle le locataire original \u00e9tait engag\u00e9 avant son d\u00e9c\u00e8s. Cela est n\u00e9cessaire pour maintenir la circulation financi\u00e8re et commerciale.
\nLe premier article de la loi n\u00b0 6 de 1997 modifie l’article 29 de la loi n\u00b0 49 de 1977 concernant la location et la vente de lieux et la r\u00e9glementation de la relation entre le bailleur et le locataire. Il stipule que si la propri\u00e9t\u00e9 est lou\u00e9e pour un usage commercial, industriel, professionnel ou artisanal, le contrat de location n’expire pas \u00e0 la mort du locataire et s’\u00e9tend \u00e0 ses h\u00e9ritiers pour la m\u00eame activit\u00e9 que celle dans laquelle le locataire original \u00e9tait engag\u00e9 avant son d\u00e9c\u00e8s. Le bailleur est tenu de pr\u00e9parer un contrat de location pour les h\u00e9ritiers, et le droit de location leur est transf\u00e9r\u00e9 par la loi. Ils ont le droit d’utiliser la propri\u00e9t\u00e9 lou\u00e9e avec les m\u00eames droits que le locataire original.
\nSelon l’article 18 (d) de la loi n\u00b0 136 de 1981, le locataire a le droit de changer la fa\u00e7on dont la propri\u00e9t\u00e9 lou\u00e9e est utilis\u00e9e tant que cela ne cause pas de dommages \u00e0 l’immeuble, \u00e0 la sant\u00e9 publique ou ne viole pas les m\u0153urs publiques. Ainsi, il est permis aux h\u00e9ritiers de changer la fa\u00e7on dont ils utilisent la propri\u00e9t\u00e9 lou\u00e9e, s’ils respectent ces conditions l’activit\u00e9 dans laquelle le locataire \u00e9tait engag\u00e9 avant le d\u00e9c\u00e8s du locataire original, tant que cela ne viole pas la loi ou ne cause pas de dommages \u00e0 l’immeuble ou \u00e0 la sant\u00e9 publique.
\nSession du 22 avril 2001
\nAppel n\u00b0 1633 de 1970 (judiciaire)
\nR\u00e9sum\u00e9 de la r\u00e8gle :
\nSelon l’article 18 de la loi n\u00b0 136 de 1981, le locataire a le droit de changer la fa\u00e7on dont la propri\u00e9t\u00e9 lou\u00e9e est utilis\u00e9e sous certaines conditions. Il est permis aux h\u00e9ritiers du locataire original, couverts par le contrat de location en vertu de la loi, de changer l’activit\u00e9 dans laquelle le locataire d\u00e9c\u00e9d\u00e9 \u00e9tait engag\u00e9 avant son d\u00e9c\u00e8s, tant que le bailleur ne peut pas prouver que ce changement a \u00e9t\u00e9 fait pour contourner la loi ou causer des dommages \u00e0 l’immeuble ou \u00e0 la sant\u00e9 publique.
\nLa r\u00e8gle :
\nLe texte du premier article de la loi n\u00b0 6 de 1997, qui modifie le deuxi\u00e8me paragraphe de l’article 29 de la loi n\u00b0 49 de 1977, a \u00e9t\u00e9 jug\u00e9 anticonstitutionnel dans l’appel n\u00b0 44 de 1997 du 22 juillet 1997. Certaines dispositions de la loi concernant la location de locaux non r\u00e9sidentiels, publi\u00e9es le 16 mars 1997 dans le Journal Officiel n\u00b0 10, indiquent que “le texte suivant remplace le deuxi\u00e8me paragraphe de l’article 29 de la loi n\u00b0 49 de 1977 relative \u00e0 la location et \u00e0 la vente de lieux et \u00e0 la r\u00e9glementation de la relation entre le bailleur et le locataire : Si la propri\u00e9t\u00e9 est lou\u00e9e pour un usage commercial, industriel, professionnel ou artisanal, le contrat de location n’expire pas \u00e0 la mort du locataire et s’\u00e9tend \u00e0 ses h\u00e9ritiers pour la m\u00eame activit\u00e9 que celle dans laquelle le locataire original \u00e9tait engag\u00e9 avant son d\u00e9c\u00e8s selon le contrat…”. Cela indique que, \u00e0 partir de la date de mise en \u0153uvre des dispositions de la loi n\u00b0 49 de 1977, le contrat de location pour usage commercial, industriel, professionnel ou artisanal s’\u00e9tend aux h\u00e9ritiers du locataire original couverts par la loi, qui peuvent utiliser la propri\u00e9t\u00e9 pour la m\u00eame activit\u00e9 que celle dans laquelle le locataire original \u00e9tait engag\u00e9 selon le contrat pendant sa vie. Cela est consid\u00e9r\u00e9 comme n\u00e9cessaire par le l\u00e9gislateur pour maintenir la circulation financi\u00e8re et commerciale, et le bailleur doit pr\u00e9parer un contrat de location pour eux. Le droit de location leur est transf\u00e9r\u00e9 par la loi, et ils ont le droit d’utiliser la propri\u00e9t\u00e9 lou\u00e9e avec les m\u00eames droits que le locataire original. Puisque le locataire a le droit, en vertu de l’article 18 (d) de la loi n\u00b0 136 de 1981, de changer la fa\u00e7on dont la propri\u00e9t\u00e9 lou\u00e9e est utilis\u00e9e tant que cela ne cause pas de dommages \u00e0 l’immeuble, \u00e0 la sant\u00e9 publique ou ne viole pas les m\u0153urs publiques, les h\u00e9ritiers du locataire original couverts par la loi peuvent changer l’activit\u00e9 dans laquelle le locataire \u00e9tait engag\u00e9 avant le d\u00e9c\u00e8s du locataire original, \u00e0 condition que le bailleur ne puisse pas prouver que ce changement a \u00e9t\u00e9 fait pour contourner la loi ou causer des dommages \u00e0 l’immeuble ou \u00e0 la sant\u00e9 publique.
\nSession du 11 avril 2001
\nAppel n\u00b0 1726 de 1969 (judiciaire)
\nR\u00e9sum\u00e9 de la r\u00e8gle :<\/p>\n
Le contrat de location d’une propri\u00e9t\u00e9 r\u00e9sidentielle s’\u00e9tend aux b\u00e9n\u00e9ficiaires – la femme, les enfants et l’un des parents – si leur r\u00e9sidence dans la propri\u00e9t\u00e9 \u00e9tait stable jusqu’\u00e0 la date du d\u00e9c\u00e8s ou du d\u00e9part du locataire.
\nLa r\u00e8gle :
\nIl est \u00e9tabli – dans la juridiction de cette cour – que le texte de l’article 29 de la loi n\u00b0 49 de 1977, qui stipule que “sans pr\u00e9judice des dispositions de cette loi, le contrat de location d’une propri\u00e9t\u00e9 r\u00e9sidentielle n’expire pas au d\u00e9c\u00e8s ou au d\u00e9part du locataire si sa femme, ses enfants ou l’un de ses parents qui r\u00e9sidaient avec lui jusqu’\u00e0 son d\u00e9c\u00e8s ou son d\u00e9part…” indique que le contrat de location d’une propri\u00e9t\u00e9 r\u00e9sidentielle n’expire pas pour ces b\u00e9n\u00e9ficiaires au d\u00e9c\u00e8s du locataire original ou \u00e0 son d\u00e9part, et la relation de location se poursuit avec l’un des b\u00e9n\u00e9ficiaires mentionn\u00e9s aussi longtemps que leur r\u00e9sidence dans la propri\u00e9t\u00e9 \u00e9tait stable jusqu’\u00e0 la date du d\u00e9c\u00e8s ou du d\u00e9part du locataire.
\nDans l’affaire examin\u00e9e par la cour, l’appel a contest\u00e9 le jugement selon lequel l’appelante n’avait pas droit \u00e0 la prolongation l\u00e9gale de l’appartement litigieux car elle \u00e9tait hors du pays lors du d\u00e9c\u00e8s de sa m\u00e8re, et sa d\u00e9fense a \u00e9t\u00e9 ignor\u00e9e. Cependant, la cour a trouv\u00e9 des lacunes dans le raisonnement du jugement qui n\u00e9cessitent son annulation.
\nLa cour a constat\u00e9 que l’appelante avait plaid\u00e9 devant le tribunal inf\u00e9rieur pour la prolongation du contrat de location de la propri\u00e9t\u00e9 litigieuse en sa faveur en raison de sa r\u00e9sidence stable avec son p\u00e8re locataire original jusqu’\u00e0 son d\u00e9c\u00e8s. Le jugement faisant l’objet de l’appel a d\u00e9termin\u00e9 que “… les faits de l’affaire indiquent que le locataire original, d\u00e9c\u00e9d\u00e9, a laiss\u00e9 son \u00e9pouse d\u00e9c\u00e9d\u00e9e, devenue locataire originale par son d\u00e9c\u00e8s, dans l’appartement litigieux. Le t\u00e9moignage des t\u00e9moins de l’appelante dans le proc\u00e8s original, appuy\u00e9 par des documents officiels, a ni\u00e9 que la demanderesse avait r\u00e9sid\u00e9 avec sa m\u00e8re d\u00e9c\u00e9d\u00e9e dans l’appartement litigieux avant son d\u00e9c\u00e8s jusqu’au 6 mai 1997. Le fait \u00e9tabli du certificat de mouvement est qu’elle n’\u00e9tait pas \u00e0 l’int\u00e9rieur du pays \u00e0 la date du d\u00e9c\u00e8s de sa m\u00e8re le 6 mai 1997, et qu’elle \u00e9tait en R\u00e9publique libyenne depuis le 15 mars 1996 et n’est revenue dans le pays qu’apr\u00e8s le d\u00e9c\u00e8s le 11 juin 1997. Par cons\u00e9quent, la condition de prolongation du contrat de location pour sa m\u00e8re en sa faveur n’avait pas \u00e9t\u00e9 remplie, qui \u00e9tait sa r\u00e9sidence stable avec elle dans l’appartement litigieux avant son d\u00e9c\u00e8s jusqu’au 6 mai 1997, et le contrat de location avait expir\u00e9 \u00e0 la mort de sa m\u00e8re. Ainsi, sa possession de la propri\u00e9t\u00e9 apr\u00e8s cela n’\u00e9tait qu’une question de possession sans base l\u00e9gale…”. La cour a constat\u00e9 que le jugement faisant l’objet de l’appel n’avait pas abord\u00e9 la d\u00e9fense de l’appelante concernant la prolongation du contrat de location de la propri\u00e9t\u00e9 litigieuse en sa faveur en raison de sa r\u00e9sidence stable avec son p\u00e8re locataire original jusqu’\u00e0 son d\u00e9c\u00e8s, ce qui est une d\u00e9fense substantielle qui pourrait changer si elle est av\u00e9r\u00e9e vraie. Par cons\u00e9quent, le raisonnement du jugement faisant l’objet de l’appel souffrait de lacunes qui n\u00e9cessitent son annulation.
\nSession du 25 novembre 2001<\/p>\n
Appel n\u00b0 4476 de 1965 (Judiciaire)
\nR\u00e9sum\u00e9 de la r\u00e8gle :
\nLa disposition de l’article 29 de la loi n\u00b0 49 de 1977, qui \u00e9tend le contrat de location aux proches du locataire jusqu’au troisi\u00e8me degr\u00e9 – tel que pr\u00e9vu dans la loi – est inconstitutionnelle.
\nLa r\u00e8gle :
\nLe jugement faisant l’objet de l’appel qui a oblig\u00e9 les appelants \u00e0 louer une propri\u00e9t\u00e9 au d\u00e9fendeur pour une p\u00e9riode d\u00e9passant un an en raison de sa r\u00e9sidence stable avec sa tante locataire dans la propri\u00e9t\u00e9 litigieuse \u00e9tait bas\u00e9 sur la disposition de l’article 29 de la loi n\u00b0 49 de 1977. Cependant, la Cour supr\u00eame constitutionnelle avait pr\u00e9c\u00e9demment jug\u00e9 dans sa d\u00e9cision publi\u00e9e le 14 ao\u00fbt 1997, dans l’affaire n\u00b0 116 de 1998 “Constitutionnelle”, que la disposition de l’article 29 de la loi n\u00b0 49 de 1977, qui \u00e9tend le contrat de location aux proches du locataire jusqu’au troisi\u00e8me degr\u00e9, est inconstitutionnelle. Par cons\u00e9quent, le jugement faisant l’objet de l’appel qui s’appuyait sur la disposition jug\u00e9e inconstitutionnelle violait la loi et devait \u00eatre annul\u00e9.
\nSession du 18 avril 2001
\nAppel n\u00b0 1813 de 1969 (Judiciaire)
\nR\u00e9sum\u00e9 de la r\u00e8gle :
\nLe contrat de location d’une propri\u00e9t\u00e9 commerciale, industrielle, professionnelle ou artisanale s’\u00e9tend aux h\u00e9ritiers du locataire s’ils continuent \u00e0 utiliser la propri\u00e9t\u00e9 \u00e0 la m\u00eame fin que le locataire original selon le contrat pendant leur vie.
\nLa r\u00e8gle :
\nLe texte du premier article de la loi n\u00b0 6 de 1997, qui a modifi\u00e9 le deuxi\u00e8me paragraphe de l’article 29 de la loi n\u00b0 49 de 1977, stipule que “Si la propri\u00e9t\u00e9 est lou\u00e9e \u00e0 des fins commerciales, industrielles, professionnelles ou artisanales, le contrat de location n’expire pas au d\u00e9c\u00e8s du locataire et se poursuit au profit de ses h\u00e9ritiers qui continuent \u00e0 utiliser la propri\u00e9t\u00e9 \u00e0 la m\u00eame fin que le locataire original selon le contrat pendant leur vie, y compris les \u00e9poux et les proches jusqu’au deuxi\u00e8me degr\u00e9, ind\u00e9pendamment du sexe et de l’\u00e2ge, qu’ils utilisent la propri\u00e9t\u00e9 eux-m\u00eames ou par l’interm\u00e9diaire d’un repr\u00e9sentant.” indique que le contrat de location d’une propri\u00e9t\u00e9 commerciale, industrielle, professionnelle ou artisanale s’\u00e9tend aux h\u00e9ritiers du locataire s’ils continuent \u00e0 utiliser la propri\u00e9t\u00e9 \u00e0 la m\u00eame fin que le locataire original selon le contrat pendant leur vie. Ceci est n\u00e9cessaire pour maintenir la stabilit\u00e9 financi\u00e8re et commerciale, telle qu’elle a \u00e9t\u00e9 pr\u00e9vue par le l\u00e9gislateur.
\nSession du 11 avril 2001
\nAppel n\u00b0 2260 de 1965 (Judiciaire)
\nR\u00e9sum\u00e9 de la r\u00e8gle :
\nLe contrat de location se poursuit et s’\u00e9tend en cas de d\u00e9c\u00e8s du locataire ou de transfert de la propri\u00e9t\u00e9 lou\u00e9e \u00e0 son conjoint, ses enfants ou ses parents, \u00e0 condition qu’ils prouvent leur r\u00e9sidence avec le locataire jusqu’\u00e0 leur d\u00e9c\u00e8s ou leur transfert – la nature de la La r\u00e9sidence sur laquelle on s’appuie et sa r\u00e9alit\u00e9 – la r\u00e9sidence temporaire et transitoire n’est pas prise en compte quelle que soit sa dur\u00e9e ou ses raisons.
\nLa r\u00e8gle :
\nIl est \u00e9tabli – dans la juridiction de cette cour – que la formulation de l’article 29 de la loi n\u00b0 49 de 1977, qui stipule que “le contrat de location d’un logement n’expire pas au d\u00e9c\u00e8s du locataire ou au transfert de la propri\u00e9t\u00e9 lou\u00e9e \u00e0 son conjoint, ses enfants ou ses parents qui ont r\u00e9sid\u00e9 avec le locataire jusqu’\u00e0 leur d\u00e9c\u00e8s ou leur transfert…” indique que le l\u00e9gislateur avait l’intention de prot\u00e9ger les occupants des locaux lou\u00e9s et de r\u00e9soudre la crise du logement. L’article introduit une disposition qui permet la continuation et l’extension du contrat de location en cas de d\u00e9c\u00e8s du locataire ou de transfert de la propri\u00e9t\u00e9 lou\u00e9e aux b\u00e9n\u00e9ficiaires mentionn\u00e9s dans le texte, \u00e0 condition qu’ils prouvent leur r\u00e9sidence avec le locataire jusqu’\u00e0 leur d\u00e9c\u00e8s ou leur transfert. Dans ce sens, la r\u00e9sidence fait r\u00e9f\u00e9rence \u00e0 une r\u00e9sidence stable et habituelle, avec l’intention de faire de ce logement leur maison et leur subsistance, de sorte qu’ils ne d\u00e9pendent d’aucun autre abri permanent et stable. Par cons\u00e9quent, la r\u00e9sidence temporaire et transitoire n’est pas prise en compte quelle que soit sa dur\u00e9e ou ses raisons.
\nSession du 11 avril 2001
\nAppel n\u00b0 2260 de 1965 (Judiciaire)
\nR\u00e9sum\u00e9 de la r\u00e8gle :
\nLe tribunal comp\u00e9tent a le pouvoir d’\u00e9valuer et de d\u00e9terminer la stabilit\u00e9 de la r\u00e9sidence sur la base des preuves, y compris les d\u00e9clarations de t\u00e9moins, tant qu’il a des raisons justifiables.
\nLa r\u00e8gle :
\nIl est \u00e9tabli que le tribunal comp\u00e9tent a le pouvoir d’\u00e9valuer et de d\u00e9terminer la stabilit\u00e9 de la r\u00e9sidence et si elle est stable en se basant sur les preuves, y compris les d\u00e9clarations de t\u00e9moins, tant qu’il a des raisons justifiables. Cependant, cela est soumis \u00e0 la condition que ce qui a \u00e9t\u00e9 d\u00e9termin\u00e9 soit justifiable et ne contredit pas les faits \u00e9tablis dans les documents de l’affaire et conduit au r\u00e9sultat obtenu.
\nSession du 21 novembre 2001
\nAppel n\u00b0 205 de 1971 (Judiciaire)
\nR\u00e9sum\u00e9 de la r\u00e8gle :
\nLe contrat de location se poursuit et s’\u00e9tend en faveur des b\u00e9n\u00e9ficiaires sp\u00e9cifi\u00e9s dans l’article 29 de la loi n\u00b0 49 de 1977, sous r\u00e9serve de certaines conditions, notamment la r\u00e9sidence stable avec le locataire ou selon la loi, et pas d’interruption de la r\u00e9sidence due \u00e0 des circonstances temporaires. Le tribunal a le pouvoir d’\u00e9valuer et de d\u00e9terminer la stabilit\u00e9 de la r\u00e9sidence sur la base des preuves, mais les raisons du jugement doivent \u00eatre justifiables et ne pas \u00eatre fond\u00e9es sur des preuves invalides ou une mauvaise interpr\u00e9tation des faits \u00e9tablis.<\/p>\n
La r\u00e8gle :
\nIl est \u00e9tabli que les raisons du jugement du tribunal sont consid\u00e9r\u00e9es comme corrompues si elles sont fond\u00e9es sur des preuves invalides ou une mauvaise interpr\u00e9tation des faits \u00e9tablis. La formulation de l’article 29 de la loi n\u00b0 49 de 1977 indique que le l\u00e9gislateur avait l’intention de prot\u00e9ger les occupants des locaux lou\u00e9s et de r\u00e9soudre la crise du logement en introduisant une disposition qui permet la continuation et l’extension du contrat de location en cas de d\u00e9c\u00e8s du locataire ou de transfert de la propri\u00e9t\u00e9 lou\u00e9e aux b\u00e9n\u00e9ficiaires mentionn\u00e9s dans le texte, \u00e0 condition qu’ils prouvent leur r\u00e9sidence stable avec le locataire ou selon la loi. La stabilit\u00e9 de la r\u00e9sidence peut \u00eatre \u00e9valu\u00e9e par le tribunal sur la base de preuves, mais cela est soumis \u00e0 la condition que les preuves soient justifiables et conduisent au r\u00e9sultat obtenu. Les interruptions temporaires de la r\u00e9sidence dues \u00e0 des circonstances impr\u00e9vues ne sont pas prises en compte.
\nSession du 21 novembre 2001
\nAppel n\u00b0 205 de 1971 (Judiciaire)
\nR\u00e9sum\u00e9 de la r\u00e8gle :
\nLe juge ne peut pas inf\u00e9rer l’existence d’une r\u00e9sidence permanente qui prolongerait un contrat de location, \u00e0 moins que cette inf\u00e9rence soit l\u00e9gale et ait fait l’objet d’une d\u00e9fense substantielle par les parties \u00e0 l’affaire. Sinon, le jugement serait d\u00e9fectueux en raison de lacunes.
\nLa r\u00e8gle :
\nIl est \u00e9tabli dans cette cour qu’un jugement est consid\u00e9r\u00e9 comme corrompu dans ses raisonnements s’il est bas\u00e9 sur des preuves objectivement invalides, ou si la compr\u00e9hension par le tribunal des \u00e9l\u00e9ments factuels sur lesquels il s’appuie est erron\u00e9e, ou s’il y a une contradiction entre ces \u00e9l\u00e9ments. De plus, si le tribunal inf\u00e8re des preuves qui ne m\u00e8nent pas logiquement \u00e0 sa conclusion, ou d\u00e9forme les faits mat\u00e9riels de l’affaire par certains des documents ou d\u00e9cide sur la base de faits qui ne sont pas \u00e9tablis par les documents soumis, alors son jugement est d\u00e9fectueux en termes de documents \u00e9tablis.
\nPar cons\u00e9quent, \u00e9tant donn\u00e9 le texte de l’article 29 de la loi n\u00b0 49 de 1977 et l’interpr\u00e9tation de cette cour, le l\u00e9gislateur avait pour objectif de prot\u00e9ger les locataires de biens lou\u00e9s et de r\u00e9soudre la crise du logement en promulguant une disposition qui pr\u00e9voit la continuation et l’extension d’un contrat de location en cas de d\u00e9c\u00e8s du locataire, ou si la propri\u00e9t\u00e9 lou\u00e9e est laiss\u00e9e \u00e0 la femme ou aux enfants ou aux parents qui ont \u00e9tabli une r\u00e9sidence avec le locataire avant son d\u00e9c\u00e8s ou son d\u00e9part. Dans ce cas, le terme “r\u00e9sidence” signifie une r\u00e9sidence permanente avec le locataire ou avec ceux \u00e0 qui le contrat est \u00e9tendu en vertu de la loi. L’absence d’une telle r\u00e9sidence n’emp\u00eache pas l’extension du contrat de location si la personne en question n’a pas express\u00e9ment ou implicitement indiqu\u00e9 son intention de l’abandonner. Bien que le juge de l’affaire ait le pouvoir d’\u00e9valuer les preuves et d’examiner les documents dans le proc\u00e8s et de tirer les conclusions correctes, cela est soumis \u00e0 la condition que cette \u00e9valuation soit l\u00e9gale et conduise \u00e0 la conclusion obtenue, et que chaque partie \u00e0 l’affaire ait eu la possibilit\u00e9 de pr\u00e9senter sa d\u00e9fense A eu l’occasion de pr\u00e9senter une d\u00e9fense substantielle. Sinon, le jugement serait d\u00e9fectueux en raison de lacunes.
\nSession du 29 mars 2001
\nAppel n\u00b0 1312 de 1965 (Judiciaire)
\nR\u00e9sum\u00e9 de la d\u00e9cision :
\nLa cour a d\u00e9clar\u00e9 inconstitutionnel le deuxi\u00e8me paragraphe de l’article 29 de la loi n\u00b0 49 de 1977 dans sa disposition permettant la continuation des partenaires du locataire d’origine qui exercent des activit\u00e9s commerciales, industrielles, professionnelles ou artisanales dans le bien lou\u00e9 pour poursuivre la m\u00eame activit\u00e9. L’impact de cette d\u00e9cision sur les appels en cours devant la Cour de cassation est discut\u00e9.
\nLa r\u00e8gle :
\nLa cour a d\u00e9cid\u00e9 que la Cour de cassation, ainsi que les parties et le minist\u00e8re public, ont le droit de soulever des raisons li\u00e9es \u00e0 l’ordre public m\u00eame si elles n’ont pas \u00e9t\u00e9 soulev\u00e9es auparavant devant le tribunal de premi\u00e8re instance ou dans les documents d’appel, \u00e0 condition que les raisons soient bas\u00e9es sur les faits et documents pr\u00e9sent\u00e9s au tribunal de premi\u00e8re instance et soient li\u00e9es \u00e0 la partie de la d\u00e9cision faisant l’objet de l’appel. Les dispositions de l’article 49 de la loi de la Cour constitutionnelle supr\u00eame n\u00b0 48 de 1979, telle que modifi\u00e9e par le d\u00e9cret pr\u00e9sidentiel n\u00b0 168 de 1998, stipulent que les d\u00e9cisions et interpr\u00e9tations de la Cour constitutionnelle supr\u00eame dans les litiges constitutionnels sont contraignantes pour toutes les autorit\u00e9s de l’\u00c9tat et les particuliers. Si une disposition d’une loi ou d’un r\u00e8glement est d\u00e9clar\u00e9e inconstitutionnelle, elle ne sera pas appliqu\u00e9e \u00e0 partir du jour suivant la publication de la d\u00e9cision, sauf si la d\u00e9cision pr\u00e9cise une autre date. Cependant, une d\u00e9cision d\u00e9clarant une disposition fiscale inconstitutionnelle n’a pas un effet direct dans tous les cas. Cela indique qu’une d\u00e9cision d\u00e9clarant une disposition d’une loi ou d’un r\u00e8glement non fiscal inconstitutionnelle n\u00e9cessite le m\u00eame traitement. Selon la d\u00e9cision de la cour, il n’est pas permis d’appliquer une disposition d’une loi d\u00e9clar\u00e9e inconstitutionnelle \u00e0 partir du jour suivant sa publication, tant que le litige \u00e9tait en cours devant la Cour de cassation et que la question est li\u00e9e \u00e0 l’ordre public, que la cour doit examiner de sa propre initiative.
\nDans le cas pr\u00e9sent, la Cour constitutionnelle supr\u00eame avait pr\u00e9c\u00e9demment d\u00e9clar\u00e9 dans l’affaire n\u00b0 4 de 1996, publi\u00e9e dans le Journal officiel n\u00b0 28 le 28 juillet 1996, que le deuxi\u00e8me paragraphe de l’article 29 de la loi n\u00b0 49 de 1977 concernant la location et la vente de lieux et la relation entre le bailleur et le locataire \u00e9tait inconstitutionnel dans la mesure o\u00f9 il permettait la continuation des partenaires du locataire d’origine qui exercent des activit\u00e9s commerciales, industrielles, professionnelles ou artisanales dans le bien lou\u00e9 pour poursuivre la m\u00eame activit\u00e9. Par cons\u00e9quent, cette disposition de la loi est inconstitutionnelle et ne peut \u00eatre appliqu\u00e9e, \u00e0 compter du jour suivant la publication de la d\u00e9cision au Journal officiel. Cela signifie que le contrat de location ne se poursuit pas en faveur des partenaires du locataire d’origine qui poursuivent la m\u00eame activit\u00e9 apr\u00e8s avoir quitt\u00e9 le bien lou\u00e9, sur la base des dispositions de l’article 29(2) de la loi n\u00b0 49 de 1977. L’appelant avait invoqu\u00e9 cette disposition lorsqu’il avait demand\u00e9 la preuve de la relation de bail entre lui et les intim\u00e9s concernant le bien litigieux. Comme la cour a jug\u00e9 cette disposition inconstitutionnelle, la d\u00e9cision est vici\u00e9e et doit \u00eatre annul\u00e9e sur ce fondement li\u00e9 \u00e0 l’ordre public, sans avoir besoin d’examiner toutes les raisons de l’appel.
\nSession du 14 novembre 2001
\nAppel n\u00b0 2515 de l’ann\u00e9e 69 (judiciaire)
\nR\u00e9sum\u00e9 de la r\u00e8gle :
\nLa prolongation d’un contrat de bail au b\u00e9n\u00e9fice de l’\u00e9pouse, des enfants et des parents qui r\u00e9sident avec le locataire d’origine jusqu’\u00e0 sa mort ou son d\u00e9part est autoris\u00e9e par la loi. Le contrat peut \u00eatre \u00e9tendu \u00e0 d’autres personnes si le bail du locataire d’origine s’\u00e9tend \u00e0 elles.
\nR\u00e8gle :
\nIl est d\u00e9termin\u00e9 dans cette cour que le texte de l’article 29 de la loi n\u00b0 49 de 1977, qui stipule que “le contrat de location pour le logement ne prend pas fin \u00e0 la mort du locataire ou \u00e0 son d\u00e9part si son \u00e9pouse, ses enfants ou ses parents qui ont r\u00e9sid\u00e9 avec lui jusqu’\u00e0 sa mort ou son d\u00e9part demeurent dans le bien”, indique que le bail pour le logement ne prend pas fin \u00e0 la mort ou au d\u00e9part du locataire d’origine – ou de la personne \u00e0 qui le bail a \u00e9t\u00e9 \u00e9tendu – et que la relation de bail se poursuit avec l’un des b\u00e9n\u00e9ficiaires mentionn\u00e9s dans le texte tant que leur r\u00e9sidence dans le bien est stable jusqu’\u00e0 la date de la mort ou du d\u00e9part. Si les conditions de r\u00e9sidence sont remplies, le bail est prolong\u00e9 par la loi. De plus, le fait de n\u00e9gliger de prendre en compte une d\u00e9fense pr\u00e9sent\u00e9e par la partie adverse peut avoir pour cons\u00e9quence l’annulation de la d\u00e9cision si la d\u00e9fense est essentielle et a un impact sur la d\u00e9cision du tribunal. Le fait de ne pas prendre en compte une telle d\u00e9fense constitue une lacune dans les v\u00e9ritables raisons de la d\u00e9cision. Par cons\u00e9quent, si le tribunal est pr\u00e9sent\u00e9 avec une d\u00e9fense, il doit \u00e9valuer sa gravit\u00e9. Si la d\u00e9fense est consid\u00e9r\u00e9e comme s\u00e9rieuse, le tribunal doit examiner son effet sur le litige. S’il ne le fait pas, sa d\u00e9cision est d\u00e9fectueuse.
\nSession du 25 novembre 2001
\nAppel n\u00b0 4875 de l’ann\u00e9e 61 (judiciaire)
\nR\u00e9sum\u00e9 de la r\u00e8gle :
\nLa d\u00e9cision d’inconstitutionnalit\u00e9 de l’article 29 de la loi n\u00b0 49 de 1977, qui permet la prolongation du contrat de location pour les parents du locataire jusqu’au troisi\u00e8me degr\u00e9 de parent\u00e9, ne permet pas l’application de la disposition tant que le litige a \u00e9t\u00e9 port\u00e9 \u00e0 l’attention du tribunal pendant l’appel devant la Cour de cassation.
\nR\u00e8gle :
\nSelon l’article 49 de la loi n\u00b0 48 de 1998, “les dispositions de la Cour constitutionnelle dans les affaires constitutionnelles et ses d\u00e9cisions d’interpr\u00e9tation lient toutes les autorit\u00e9s de l’\u00c9tat et toutes les personnes”. L’effet imm\u00e9diat d’une d\u00e9cision de L’inconstitutionnalit\u00e9 signifie que la disposition ne peut pas \u00eatre appliqu\u00e9e \u00e0 partir de la date de la publication du jugement. L’obligation de s’abstenir d’appliquer la disposition s’\u00e9tend \u00e0 tous les litiges port\u00e9s devant les tribunaux, m\u00eame s’ils ont \u00e9t\u00e9 d\u00e9pos\u00e9s avant la publication du jugement. Toute autre opinion est consid\u00e9r\u00e9e comme une limitation de l’applicabilit\u00e9 de la disposition et une d\u00e9viation de sa formulation explicite. La d\u00e9cision d’inconstitutionnalit\u00e9 a r\u00e9v\u00e9l\u00e9 qu’un d\u00e9faut existait dans la disposition depuis sa cr\u00e9ation, ce qui l’a rendue invalide depuis sa cr\u00e9ation et a annul\u00e9 sa capacit\u00e9 \u00e0 produire un effet \u00e0 partir de la date de sa mise en \u0153uvre. Le jugement initial, qui a prolong\u00e9 le contrat de bail de l’appelant, a \u00e9t\u00e9 confirm\u00e9. La Cour constitutionnelle avait statu\u00e9 dans l’Appel n\u00b0 116 de 1997 que l’article 29 de la loi n\u00b0 49 de 1977 \u00e9tait inconstitutionnel car il permettait la prolongation du contrat de location pour les parents du locataire jusqu’au troisi\u00e8me degr\u00e9 de parent\u00e9. Par cons\u00e9quent, la disposition ne peut pas \u00eatre appliqu\u00e9e tant que le litige a \u00e9t\u00e9 port\u00e9 \u00e0 l’attention du tribunal pendant l’appel devant la Cour de cassation. Le non-respect de cette exigence constitue une violation de la loi, rendant le jugement nul.
\nSession du 21 mars 2001
\nAppel n\u00b0 2789 de l’ann\u00e9e 69 (judiciaire)
\nR\u00e9sum\u00e9 de la r\u00e8gle :
\nIl n’est pas permis d’expulser un locataire qui occupe un bien en vertu d’un contrat de bail sans le consentement du locataire d’origine, \u00e0 des fins non r\u00e9sidentielles, si l’occupant change ensuite l’activit\u00e9 qui \u00e9tait men\u00e9e par l’h\u00e9ritier du locataire d’origine avant son d\u00e9c\u00e8s, tant que le bien \u00e9tait utilis\u00e9 pour la m\u00eame activit\u00e9 que celle que le locataire d’origine menait selon le contrat de bail au moment de son d\u00e9c\u00e8s, sauf si ce changement a \u00e9t\u00e9 fait pour contourner les dispositions de la loi ou s’il a caus\u00e9 un pr\u00e9judice \u00e0 la s\u00e9curit\u00e9 du b\u00e2timent ou de ses occupants – pour cette raison.
\nLa r\u00e8gle ou la disposition mentionn\u00e9e dans ce texte est le deuxi\u00e8me paragraphe de l’article 29 de la loi n\u00b0 49 de 1977, modifi\u00e9 par la loi n\u00b0 6 de 1997. Cette disposition concerne la location de biens non r\u00e9sidentiels et stipule que si le bien est lou\u00e9 \u00e0 des fins commerciales, industrielles, professionnelles ou artisanales, le contrat de bail ne prend pas fin \u00e0 la mort du locataire et continue de profiter \u00e0 ceux qui utilisent le bien pour la m\u00eame activit\u00e9 que le locataire d’origine selon le contrat.
\nLa loi stipule \u00e9galement que ses dispositions s’appliquent aux biens lou\u00e9s qui ne sont pas \u00e0 usage r\u00e9sidentiel et sont r\u00e9gis par la loi n\u00b0 49 de 1977 et la loi n\u00b0 136 de 1981, entre autres lois. Elle exige en outre que la loi soit publi\u00e9e dans le journal officiel et entre en vigueur le lendemain de sa publication, \u00e0 l’exception du premier paragraphe de l’article premier, qui entre en vigueur \u00e0 partir de la date de prise d’effet de la loi n\u00b0 49 de 1977.
\nLe deuxi\u00e8me article du r\u00e8glement ex\u00e9cutif de la loi n\u00b0 6 de 1997, \u00e9mis par le d\u00e9cret pr\u00e9sidentiel n\u00b0 237 de 1997, stipule que les r\u00e8glements s’appliquent aux biens non r\u00e9sidentiels Les biens lou\u00e9s sont r\u00e9gis par les lois n\u00b0 49 de 1977 et n\u00b0 136 de 1981 et d’autres lois relatives \u00e0 la location de biens \u00e9mises avant elles. Le quatri\u00e8me article des r\u00e8glements stipule que les dispositions du premier chapitre des r\u00e8glements entrent en vigueur \u00e0 partir du 9 septembre 1977. Le septi\u00e8me article des r\u00e8glements stipule que pour que le contrat de bail se poursuive en faveur des h\u00e9ritiers, ils doivent utiliser le bien pour la m\u00eame activit\u00e9 que le locataire d’origine selon le contrat.
\nSelon la d\u00e9cision de la cour, il est clair qu’\u00e0 partir de la date de prise d’effet de la loi n\u00b0 49 de 1977, le contrat de bail pour les biens commerciaux, industriels, professionnels ou artisanaux s’\u00e9tend aux h\u00e9ritiers sp\u00e9cifi\u00e9s dans le premier article de la loi n\u00b0 6 de 1997, \u00e0 condition qu’ils utilisent le bien pour la m\u00eame activit\u00e9 que le locataire d’origine selon le contrat au moment de son d\u00e9c\u00e8s. Le bailleur doit alors \u00e9mettre un nouveau contrat de bail, et les h\u00e9ritiers ont le droit de jouir du bien lou\u00e9 avec les m\u00eames droits que le locataire d’origine. Cependant, la cour a soulign\u00e9 que l’expulsion du bien lou\u00e9 est soumise \u00e0 la disponibilit\u00e9 du pr\u00e9judice et de sa preuve, selon l’article 18 de la loi n\u00b0 136 de 1981. Par cons\u00e9quent, la d\u00e9cision de la cour, qui a mis fin au contrat de bail pour le bien en question, \u00e9tait erron\u00e9e \u00e0 la fois dans son interpr\u00e9tation de la loi et dans son omission d’\u00e9tablir la n\u00e9cessit\u00e9 de sa r\u00e9siliation.
\nUn contrat de bail pour un bien r\u00e9sidentiel \u00e0 caract\u00e8re familial est celui dans lequel le locataire s’engage \u00e0 y r\u00e9sider avec ses membres de famille et ceux qui sont consid\u00e9r\u00e9s comme log\u00e9s par eux.
\n\u00c0 la mort du locataire ou de son d\u00e9part du bien, le contrat de bail s’\u00e9tend en faveur de son \u00e9pouse, de ses enfants ou de ses parents qui y r\u00e9sident de mani\u00e8re permanente. Cette disposition est r\u00e9gie par l’article 29 de la loi n\u00b0 49 de 1977 et s’applique que le d\u00e9funt ou le partant soit un locataire d’origine ou quelqu’un pour qui le contrat de bail s’\u00e9tend par la loi.
\nLes h\u00e9ritiers du locataire d’origine doivent remplir les conditions sp\u00e9cifi\u00e9es \u00e0 l’article 1\/1 de la loi n\u00b0 6 de 1997 pour b\u00e9n\u00e9ficier de la prolongation du contrat de bail. L’effet de cela est que le droit de bail est transf\u00e9r\u00e9 d’eux \u00e0 leurs h\u00e9ritiers, y compris les conjoints et les parents jusqu’au deuxi\u00e8me degr\u00e9, une fois que la loi en question est appliqu\u00e9e.
\nLa cour a statu\u00e9 que l’article 29\/3 de la loi n\u00b0 49 de 1977 est inconstitutionnel dans la mesure o\u00f9 il ne pr\u00e9voit pas la r\u00e9siliation du contrat de bail que le bailleur est oblig\u00e9 de lib\u00e9rer pour ceux qui ont le droit d’occuper le bien apr\u00e8s la fin du s\u00e9jour de la derni\u00e8re personne l\u00e0-bas, que ce soit en raison du d\u00e9c\u00e8s ou du d\u00e9part.
\nLes b\u00e9n\u00e9ficiaires de la prolongation du contrat de bail apr\u00e8s le d\u00e9c\u00e8s ou le d\u00e9part du locataire sont les enfants du locataire qui sont l\u00e9gitimes – pas d’autres.
\nLe contrat de bail s’\u00e9tend apr\u00e8s la mort du locataire ou de son d\u00e9part du bien en faveur de son \u00e9pouse, de ses enfants ou de ses parents. Cette disposition est r\u00e9gie par l’article 29\/1 de la loi n\u00b0 49 de 1977 et s’applique tant qu’ils ont r\u00e9sid\u00e9 avec le locataire de mani\u00e8re permanente jusqu’\u00e0 son d\u00e9c\u00e8s ou son d\u00e9part, ind\u00e9pendamment de la dur\u00e9e ou du d\u00e9but de leur s\u00e9jour.<\/p>\n
Les obligations d\u00e9coulant du contrat de bail incombent aux deux parties, et elles peuvent convenir de disposer des droits pour d’autres.
\nLa prolongation du contrat de bail apr\u00e8s la mort du locataire est soumise \u00e0 la condition que le b\u00e9n\u00e9ficiaire ait r\u00e9sid\u00e9 avec le locataire de mani\u00e8re permanente avant son d\u00e9c\u00e8s. L’interruption due \u00e0 une cause temporaire n’emp\u00eache pas la prolongation du contrat de bail apr\u00e8s le d\u00e9c\u00e8s du locataire.
\nLes b\u00e9n\u00e9ficiaires de la prolongation l\u00e9gale du contrat de bail doivent prendre la place du locataire d’origine apr\u00e8s son d\u00e9c\u00e8s ou son d\u00e9part du bien.
\nLes dispositions g\u00e9n\u00e9rales du contrat de bail dans le droit civil doivent \u00eatre appliqu\u00e9es, sauf pour les dispositions \u00e9mises par une l\u00e9gislation sp\u00e9ciale, telle que la prolongation des contrats de bail pour les biens non r\u00e9sidentiels r\u00e9gis par la loi n\u00b0 6 de 1997.
\nLe contrat de bail conclu pour des fins commerciales, industrielles, professionnelles ou artisanales se poursuit apr\u00e8s le d\u00e9c\u00e8s du locataire en faveur de ses h\u00e9ritiers.
\nContrat de bail : Non-r\u00e9siliation \u00e0 la suite du d\u00e9c\u00e8s du locataire d’origine ou de son d\u00e9part du bien lou\u00e9, et sa continuation au b\u00e9n\u00e9fice des b\u00e9n\u00e9ficiaires.
\nL’effet du contrat de bail d\u00e9pend de son objet et des parties. L’agent peut contracter au nom du mandant sans r\u00e9v\u00e9ler son statut d’agent au moment de la conclusion du contrat.
\nEn l’absence de r\u00e9glementations sp\u00e9cifiques, les dispositions g\u00e9n\u00e9rales de la loi doivent \u00eatre appliqu\u00e9es. Le droit du locataire de rester dans le bien lou\u00e9 apr\u00e8s la fin de la p\u00e9riode de location.
\nLe droit des b\u00e9n\u00e9ficiaires de prolonger le contrat de bail en cas de d\u00e9c\u00e8s du locataire d\u00e9coule directement de la loi.
\nLa r\u00e9sidence permanente qui entra\u00eene la prolongation du contrat de bail est d\u00e9finie dans la loi n\u00b0 21 de 1969, correspondant \u00e0 l’article 29 de la loi n\u00b0 49 de 1977. Elle se r\u00e9f\u00e8re \u00e0 l’intention du r\u00e9sident de faire du bien lou\u00e9 son domicile et sa r\u00e9sidence habituelle.
\nLe contrat de bail soumis \u00e0 la loi sur la location des lieux ne peut \u00eatre r\u00e9sili\u00e9 ou prolong\u00e9 par la loi pour une dur\u00e9e ind\u00e9termin\u00e9e. Il est consid\u00e9r\u00e9 de valeur ind\u00e9termin\u00e9e. Le tribunal de premi\u00e8re instance est comp\u00e9tent pour de tels cas.
\nLe contrat de bail conclu pour des fins commerciales, industrielles ou professionnelles se poursuit apr\u00e8s le d\u00e9c\u00e8s du locataire. Il s’\u00e9tend \u00e0 tous les h\u00e9ritiers qui utilisent le bien pour la m\u00eame activit\u00e9 sp\u00e9cifi\u00e9e dans l’accord, sans exiger que le b\u00e9n\u00e9ficiaire exerce l’activit\u00e9 lui-m\u00eame. Il suffit qu’un des b\u00e9n\u00e9ficiaires ou d’autres agissent en son nom.
\nLe contrat de bail conclu pour un bien r\u00e9sidentiel avec un \u00e9tranger est r\u00e9gi par la loi n\u00b0 17 de 1981, article 136. Le b\u00e9n\u00e9fice de la prolongation l\u00e9gale du contrat est limit\u00e9 \u00e0 ceux explicitement nomm\u00e9s dans la loi et soumis aux conditions sp\u00e9cifi\u00e9es. Cela ne profite qu’\u00e0 ceux nomm\u00e9s, m\u00eame s’ils sont de nationalit\u00e9 \u00e9gyptienne.<\/p>\n
La description du bien lou\u00e9 au moment de la conclusion du contrat est cruciale. La r\u00e9siliation ou l’expiration de l’accord et la conclusion d’un nouveau contrat entre les m\u00eames parties n\u00e9cessitent de sp\u00e9cifier la nature du bien au moment du nouveau contrat. La construction de b\u00e2timents pendant le pr\u00e9c\u00e9dent contrat de bail est prise en compte dans le nouveau contrat, qui s’\u00e9tend sur une p\u00e9riode ind\u00e9termin\u00e9e.
\nLa d\u00e9cision de justice d’expulser le bien lou\u00e9 du locataire \u00e9tait bas\u00e9e sur l’hypoth\u00e8se que le bien lou\u00e9 \u00e9tait un terrain vague, sans examiner suffisamment la d\u00e9fense et sans aborder l’argument avanc\u00e9 par le locataire. La d\u00e9cision \u00e9tait insuffisante et invalide.<\/p>\n
<\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"Le contrat de location d’un bien immobilier \u00e0 usage r\u00e9sidentiel \u00e0 caract\u00e8re familial est un contrat selon lequel le locataire s’engage \u00e0 y r\u00e9sider avec les membres de sa famille et quiconque il juge n\u00e9cessaire pour les h\u00e9berger. En cas de d\u00e9c\u00e8s du locataire ou de son d\u00e9part du bien, le contrat est prolong\u00e9 en ","protected":false},"author":1,"featured_media":1604,"comment_status":"open","ping_status":"open","sticky":false,"template":"elementor_header_footer","format":"standard","meta":{"footnotes":""},"categories":[71],"tags":[],"class_list":["post-1876","post","type-post","status-publish","format-standard","has-post-thumbnail","hentry","category-non-classifiee"],"yoast_head":"\n